Złotówka za 50 groszy.

Analizy spółek z GPW i NewConnect. Blog giełdowy.

Nieruchomości najlepszą inwestycją?

Co chyba trochę zaskakujące, nieruchomości mieszkaniowe są najlepiej zarabiającą klasą aktywów w długim terminie. Przynajmniej tak wyszło autorom „The Rate of Return on Everything, 1870–2015” (publikacja wydana przez Federak Reserve Bank of San Francisco). Zestawienie danych z 16 rozwiniętych krajów pokazało, że w długim terminie nieruchomości mieszkaniowe dały 7,05% zwrotu rocznie (w ujęciu realnym, czyli z uwzględnieniem inflacji), podczas gdy akcje dały 6,89% rocznie. Akcje wyprzedziły za to nieruchomości w okresie od 1950 do 2015 roku — ale nieznacznie (akcje: 8,28%; nieruchomości: 7,44%). Na dodatek 13 z 16 krajów wziętych pod uwagę to Europa, czyli nasze realia.

A jak wygląda opłacalność inwestowania w nieruchomości w Polsce?

Mieszkania w dużych miastach są cały czas bardzo dobrą inwestycją z kilku powodów:

  • od dłuższego czasu kredyt jest tani, chociaż nie będzie to trwało wiecznie,
  • popyt cały czas jest duży, ostatnio podtrzymany napływem Ukraińców,
  • szybko rośnie oczekiwany standard życia i zamożność, co zwiększa ilość transakcji na rynku i utrzymuje wysoką płynność,

Przeciętny inwestor w Polsce może uzyskać stopę zwrotu z wynajmu (w przypadku zakupu za gotówkę) na poziomie 4-5%. Doświadczony kupujący może uzyskać ponad 10%. To oznacza, że przy względnie niskim koszcie kredytu ten pierwszy pokryję koszt swojej raty kredytowej (do czasu, zanim stopy procentowe nie pójdą znacznie wyżej) i być może czynsz. A ten drugi może liczyć na pokrycie kredytu i jeszcze dodatkowo kilkaset złotych comiesięcznego cash flow. Po 30 latach obaj będą właścicielami nieobciążonego kredytem mieszkania.

Ale są też wady i ryzyko:

  • mieszkaniem trzeba się zajmować,
  • trzeba radzić sobie z nierzetelnymi najemcami (którzy w praktyce są nietykalni nawet jeśli nie płacą czynszu),
  • jeśli kupi się więcej niż jedno, trzeba w zasadzie założyć działalność gospodarczą (wyroki są coraz bardziej jednoznaczne, że najem prywatny rozliczany zryczałtowanym podatkiem nie może obejmować kilku mieszkań),
  • wysokie stawki wynajmu mogą utrzymywać się jeszcze przez kilka lat, ale później mogą zacząć zbliżać się do „unijnej średniej”,
  • powoli zapominamy o tym, że stopy procentowe bliskie zeru to nie jest norma — i że poziom stóp w okolicy 5-6% (czyli koszt kredytu 7-8%) nie jest niczym nadzwyczajnym.

Obecny odpływ inwestorów indywidualnych z giełdy to między innymi ogromna popularność inwestowania w nieruchomości. Nic w tym dziwnego, bo stopy zwrotu oraz bezpieczeństwo inwestycji są atrakcyjniejsze niż GPW. Trzeba tylko pamiętać, że tani kredyt nie będzie trwał wiecznie, a ultra wysokie czynsze najmu mogą się skończyć wraz z kolejnym etapem nasycenia rynku. Niemniej, jak widać po badaniu przeprowadzonym przez ekonomistów z San Francisco, nieruchomości mieszkaniowe i tak mają szansę być najlepszym aktywem wszech czasów.

3 Comments

  1. Marcin

    Jedyny logiczny argument za inwestowaniem w dużych miastach to napływ Ukraińców. Kredyt jest tani, ale wszędzie, poza tym 50% zakupów i tak jest za gotówkę.
    A wzrost oczekiwanego standardu życia przemawia na niekorzyść, bo ludzie chcą kupować mieszkanie i jeżeli coś wynajmują to przez krótki okres (więcej szukania najemców).

    Prawda jest taka, że jak u nas zacznie być bardziej popularny wynajem przez całe życie (model niemiecki, szwajcarski), to wtedy najem będzie bardziej opłacalny (bo i ceny mieszkań nie będą windowane rynkiem pierwotnym). Póki co szczytem marzeń Polaka jest mieszkanie na kredyt, a wynajem to obsługiwanie tych, którzy jeszcze nie wzięli kredytu.

    Reply
  2. Marcin

    BTW Dzięki za ten materiał:)

    Reply
  3. Jan

    Również dziękuję za pigułkę wiedzy

    Reply

Leave a Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

Udostępnij2
Tweetnij
Udostępnij