Złotówka za 50 groszy.

Analizy spółek z GPW i NewConnect. Blog giełdowy.

JHM Development — będzie dobry IV kwartał

JHM Development jest spółką z grupy Mirbudu, która zajmuje się działalnością deweloperską i wynajmem powierzchni komercyjnych. Spółka poinformowała niedawno o liczbie sprzedanych w 2017 roku mieszkań — 369. To znacznie więcej niż prognozy jeszcze z sierpnia, kiedy JHM mówił o planie na 300 mieszkań. IV kwartał będzie więc rekordowy i wyciągnie do góry całoroczny wynik.

Strategia JHM jest ciekawa — buduje on przede wszystkim w mniejszych miastach (Brzeziny, Konin, Łowicz, Rawa Mazowiecka, Rumia, Skierniewice, Żyrardów). Dopiero niedawno pojawiły się większe miasta (Katowice), a w 2018 rozpocznie się pierwsza inwestycja w Bydgoszczy. Oprócz deweloperki znaczną część przychodów uzyskuje z wynajmu powierzchni handlowych w centrum Marywilska 44 w Warszawie. Jeszcze w zeszłym roku wynajem stanowił około połowę przychodów, ale 2017 przyniósł żniwa z działalności deweloperskiej i struktura się zmieniła.

Szczególnie dobrze zapowiada się IV kwartał, w którym JHM sprzedał 144 lokale, podczas gdy w I-IIIQ sprzedał łącznie 225. Korzystny trend rozpoczął się już w II i IIIQ:


Sytuacja bilansowa też się poprawia — duże przepływy operacyjne z zeszłego roku JHM wykorzystał na spłatę kredytów, przez co koszty finansowe powinny w całym 2017 być niższe o około 15%. Spółka nie utrzymuje zbyt wysokiego poziomu gotówki, ale na koniec IIIQ było w kasie ponad 11 mln zł, co przy oczekiwanych dużych wpływach w IVQ jest bardzo bezpieczną wartością.

IV kwartał 2017 i przewidywany wynik całoroczny
Ponieważ sprzedaż w 2017 roku rozłożona była pomiędzy wiele inwestycji, zakładam, że w IV kwartale średnia jednostkowa marża na sprzedaży będzie taka sama jak wcześniej. W takim scenariuszu JHM może zarobić na sprzedaży w IVQ nieco ponad 10 mln zł (+40% rdr) przy przychodach 53 mln (+60% rdr). To dawałoby imponujący całoroczny wynik — niecałe +80% rdr na przychodach (liczę na nieco ponad 140 mln) oraz +60% rdr na sprzedaży. Żeby nie było jednak tak różowo, oczekuję wzrostu wyniku netto tylko o 15% rdr do około 16 mln zł. To z powodu przeszacowania wartości nieruchomości, które w 2016 roku podbiły pozostałe przychody operacyjne o kilka milionów złotych. Niemniej to tylko księgowa zależność, ponieważ wpływ gotówki ze sprzedaży mieszkań będzie proporcjonalny do zwiększonej liczby przekazanych mieszkań.

Serwisy podają C/Z = 6,5, ale jest to wartość zafałszowana przeszacowaniem nieruchomości na koniec 2016 roku. Faktyczne C/Z wynosi obecnie około 18x (czyli niezbyt atrakcyjnie), jednak prognozowane C/Z(2017) = 8,5, co jest bardziej zachęcającą wartością patrząc na historię wyceny JHM oraz pozostałych deweloperów, wycenianych obecnie na 10-13x zyski.

Marywilska 44
Centrum handlowe jest w trakcie rozbudowy o część handlowo-rozrywkową pod nazwą Wodny Park Handlowy.

Spółka jest w trakcie realizacji rozbudowy obecnego CH MARYWILSKA 44 o nowy projekt Wodny Park Handlowy MARYWILSKA 44 o powierzchni 12 000 m2 GLA. Docelowo obiekty handlowe wraz infrastrukturą towarzyszącą zlokalizowane w Warszawie, przy ul. Marywilskiej 44 mają osiągnąć 80 000 m2 GLA.

Oddanie do użytkowania nowego obiektu planowane było na IVQ 2017, ale na razie nie zauważyłem komunikatu w tej sprawie. W sierpniu zarząd informował, że nowa część jest skomercjalizowana w 60% (podpisane umowy i listy intencyjne).

Co dalej?
Mimo pozbycia się dużej liczby lokali, JHM ma dobre perspektywy na cały 2018 rok i może — zgodnie z zapowiedziami zarządu — utrzymać wysoki poziom sprzedaży. Pula mieszkań dostępnych do sprzedaży jest spora, nawet po wyłączeniu tych inwestycji, które mają być oddane do użytku pod koniec 2018 roku (mogą w ogóle nie zostać ujęte w przychodach z powodu opóźnień w budowie albo problemów z otrzymaniem pozwolenia na użytkowanie).

Wśród „sprzedanych” jest 80 umów deweloperskich (których rozpoznanie w przychodach będzie dopiero po oddaniu budynku do użytkowania i przekazaniu lokalu) oraz umowy sprzedaży na oddanych już budynkach (rozpoznawane w przychodach od razu).

Ryzyko

  • Ogromny wpływ na wynik netto ma przeszacowanie wartości centrum Marywilska 44, które stanowi połowę wartości aktywów. Wartość godziwa wyznaczana jest na bazie planowanych przepływów z wynajmu i stopy dyskonta wziętej z Damodarana. To właśnie zmiana tej stopy dyskonta stanowi ryzyko dla papierowego zysku netto.
  • Niewielki free-float i jeden duży akcjonariusz
  • Trochę na marginesie: zagadkowa grudniowa transakcja wiceprezesa (posiadającego 6,25% akcji), który tego samego dnia sprzedał 149 tys. akcji i kupił 49 tys. akcji. Chociaż wartość transakcji nie jest duża.

Podsumowanie
Dla JHM 2017 był przełomowym rokiem ze względu na rekordową sprzedaż (ale raport roczny dopiero się ukaże). Spółka jest obecnie relatywnie droga w porównaniu z innymi deweloperami, jednak uwzględniając mocną końcówkę roku C/Z spadnie do dość atrakcyjnego poziomu 8,5x. Przychody i zyski JHM stabilizuje wynajem centrum Marywilska 44, które daje przewidywalne i stałe wpływy. Jeśli 2018 nie przyniesie załamania sprzedaży u deweloperów, JHM ma szansę wyrównać albo poprawić wynik w całym 2018 roku. Pozytywnie może wpłynąć też rozbudowa centrum handlowego, która jest na końcowym etapie. Główne ryzyko dla zysku netto to przeszacowanie wartości centrum Marywilska 44, jednak jest to tylko zabieg księgowy.

4 Comments

  1. sławek

    Cześć. Wydaje mi się , że dobry wybór z JHM. Jedna jeszcze rzecz która przemawia za spółką akurat teraz to moim zdaniem brak funduszy w akcjonariacie. Przy spadkach na świecie fundusze wycofują swoje udziały. Tu ich brak więc i mniejsze ryzyko wycena spółki powinna być więc ” czysta”. Gratuluje więc dobrego wyboru. Pozdrawiam. Sławek.

    Reply
    1. 1za50.pl (Post author)

      Czas pokaże. Cały czas utrzymuje się spora podaż powyżej 2 zł. Zlecenie na około milion złotych, które jakiś czas temu wpadło w całości (pewnie ujawnione przez pomyłkę) w arkusz, może świadczyć o tym, że ono dalej jest, ale ukryte.

      Reply
  2. Anonim

    No to dobra informacja się pojawiła odnośnie przyszłości. Oby tak dalej. Pozdrawiam . Sławek

    Reply
  3. Pingback: JHM podał świetny wynik roczny, ale kurs… stoi w miejscu. – Złotówka za 50 groszy

Leave a Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

Udostępnij
Tweetnij
Udostępnij